上海浦東率先出臺物業費協商調整機制指導意見

物業費能不能漲？該怎么漲？具體漲多少？這些問題一直困擾著物業服務企業和行業管理部門。記者從浦東新區建交委獲悉，《關于建立浦東新區物業服務費協商調整機制的指導意見》已經起草完成，不久有望出臺實施。據悉，該指導意見也是全市首個物業費協商調整機制指導意見。

解決“不愿調”

破解“議價難”

建立合理、公開、質價相符的物業服務費協商調整機制，是《指導意見》的核心。浦東新區建交委相關人士指出，制定《指導意見》有著幾個現實意義。

意義一是有利于強化政策導向作用，解決物業服務費“不愿調”的問題。據介紹，由于物業服務費原先多年受政府管控，前期物業服務費定價過低，業主委員會未組建的小區又不允許提價，造成物業服務費標準整體較低。已經成立業主委員會的調整物業服務費也困難重重，“部分住宅交付入住十多年，物業服務費從未調整過�！痹撊耸扛嬖V記者。

然而，這些年物業服務成本卻存在剛性上漲，例如企業員工支出，按照最低工資標準計算，2004年是每月635元，到了2016年已經漲到每月2190元。如果物業服務費不調整，勢必影響到物業服務的有效供給。出臺《指導意見》，就是要向社會釋放“物業服務費應與物業服務成本同向變動”的信息，發揮政策的導向作用，改變當前業主及業委會“不愿調、不想調”的思維習慣。

意義二是有利于破解“議價難”，解決物業服務費“不會調”的問題。物業服務費調整不像菜市場買菜那么簡單，可以當面討價還價進行交易，物業服務費調整涉及到成本測算和業主大會程序等多個環節，難度確實比較大。也正因為如此，小區業委會對調整物業服務費普遍有畏難情緒。

《指導意見》把物業服務費調整涉及到的成本測算考慮的因素、成本構成、物業費組成、基本程序等，告知業主、業委會和物業服務企業，將在很大程度上方便推進物業服務調整，可一定程度上緩解物業服務費調整的“議價難”，解決“不敢調、不會調”的問題。

物業費有公式

協商調整走程序

隨著物業服務費政府管制成為歷史，浦東新區建交委下屬區物業管理中心及時組織力量加以研究和探討。今年10月，該中心形成了《指導意見》征求意見稿，并征求各方意見和建議。而該《指導意見》的出臺將使得物業費協商調整有規可循。

首先，《指導意見》明確了協商確定物業服務費標準的適用范圍：已組建業主委員會的住宅小區，可由業主大會與物業服務企業協商；未組建業主委員會或雖已組建但是業主大會的執行機構業主委員會已無法正常運作的住宅小區，可由居民委員會代行業主委員會職責，組織召開業主大會會議決定。

物業服務費標準協商調整的原則也得到明確，包括物業服務成本與物業服務收費標準“同向變動”的原則、物業服務標準應優先保障住宅小區公共安全的原則、物業服務費調整由全體業主按少數服從多數共同決定的原則、物業服務收支情況公開透明的原則。

關于業主最為關心的物業服務成本、物業服務費用構成，《指導意見》以舉例的方式，明確了物業服務定價成本組成部分以及不得計入物業服務支出或者物業服務成本的項目。同時，對于物業服務費標準計算問題，《指導意見》提供了基本公式供參考，讓業主、業委會、居委會、物業企業明白物業服務費是怎么計算出來的。

此外，《指導意見》比較詳細地描述了物業費協商調整基本程序的九大環節，如調整啟動、服務成本及收費標準測算、召開溝通聽證會、服務費調整方案公示公告、提交業主大會審議表決調整方案、新物業服務費標準公示等，讓各方心中有底。（記者 黃靜）