如何對物業設施實施預防性維修保養？

預防性維修保養，即便是一知半解，業內倒是有很多人張嘴就來;稍微摸到一點門道的則越俎代庖地認為業主不一定會認可物管方面提出的預防性維修保養開支。然而，當被問到如何開展預防性維修保養的時候，太多的人就語焉不詳起來，這就是現實。

　　的確，因為隔行如隔山，會有絕大多數人因不了解預防性維修保養的機理，由此而懷疑發生的工時、人工和物料消耗以及儀器設備折舊費。

　　除了不了解之外，更有“教會徒弟餓死師傅”的擔心，秘不示人，只是在自己的本分崗位上默默地實施，這就會出現一些人跳槽之后，某一個物管項目中的設備設施就頻繁地出現這樣那樣的問題。

　　為了解開業主的疑問，為了物管行業能夠健康發展，本文將散見于基層前線的一些廉價和有效的預防性維修保養的具體做法加以介紹。

　　預防性維護保養手段的發展

　　一談到預防性維修保養，耳熟能詳的便是美國的帝國大廈，那里的設施設備經歷了二十多年乃至更長時間的運營使用之后，依然溝見底、軸見光、設備見本色，而不是以訛傳訛的那種修舊如新!年歲稍長一點的讀者或許會把預防性維修保養與中國大陸國營企業在改革開放之前的那種設備管理聯系起來。所有這些都是正確的，但到了二十一世紀的今天，大數據為預防性維修保養插上了“翅膀”。

　　在中國大陸，傳統意義上的預防性維修保養，是利用“聽棒”憑直覺感受并判斷電動機、風機、水泵及其聯軸器是否缺少潤滑油、軸承磨損是否異常、電動機是否存在炒鐵心(轉子因軸承磨損異常導致其在運行過程中碰擦定子繞組)等等。

　　在20世紀80年代及以后的歐美和日本，傳統意義上的預防性維修保養，已經開始運用示波器、分貝計、電橋、振動儀、觸點式溫度儀、測風儀、壓力表、氣壓計等儀器設備來檢測機電設備。

　　到了20世紀90年代及以后，人們已經開始運用電腦的計算功能，給所轄設施設備建立起一個個獨立乃至相互具有邏輯關聯的數據模型，從動態、靜態和系統的角度來記錄、分析和判斷所轄設施設備乃至系統的運行安全、能效。

　　預防性維護保養的重要環節

　　由此看來，預防性維修保養可以分為幾個層次來實施：

　　第一層次就是在投運之前，通過測試設施設備的功能，來判斷所轄設施設備是否需要維修，這一測試，沒有多少成本，無非是一些能源成本、測試人工成本和設施設備折舊費等，這些費用相對于緊急維修幾乎可以忽略。

　　第二層次就是借助于一些簡單的工具和儀器，通過在冷備用模式下對所轄設施設備的簡單檢查和測試來判斷所轄設施設備是否安全，至于能效評估則需要通過縱向的數據積累和橫向的數據比對來判斷。

　　第三層次就是要借助于一套工具和儀器乃至專業儀器，通過在冷備用狀態下或運行狀態下對所轄設施設備的檢測以及縱向歷史數據和橫向比對分析來判斷所轄設施設備的安全性、可靠性和能效比。

　　由此看來，檢查和測試，也就是所謂的檢測才是預防性維修保養的核心技術。物管所轄的設施設備就像“嬰兒”，它們并不會講人類聽得懂的語言，比如“餓了”、“肚子痛”、“發燒”等等，而是要透過檢測來甄別設施設備是否存在隱患!

　　其實，預防性維修保養并非僅停留在設施設備運營管理階段，而應該從零配件采購入庫開始，對于即將會被安裝到設施設備及其構成的系統之中的零配件而言，采購時提出包括防護等級、使用環境等在內的技術參數是至關重要的，更重要的是零配件被采購入庫之前的驗收環節，也需要對其進行檢測，這個也屬于預防性維修保養!

　　即便是實施了入庫檢測的零配件，在領用之后投入安裝之前，領用人還要對其進行檢測，以免出現剛領用的零配件在重新安裝更新之后依然無法實現其功能。

　　對于那些具有高深專業經驗的從業者而言，即便是替換下來的、損壞報廢的零配件也需要仔細檢查和測試，目的就是由此判斷出其損壞的真實原因，并由此舉一反三，看看現役設施設備及其構成系統之中是否還可能存在隱患。

　　檢測哪些部位

　　談到這里，人們自然而然地想到中醫學中的所謂“治未病”的理論，說穿了，所謂預防性維修保養的核心就是中醫學上的“治未病”�！爸挝床　笔峭ㄟ^望聞問切，設施設備的預防性維修保養就是通過檢測。

　　舉例來說：

　　(1)在運行狀態下，通過記錄和比對中央空調主機的冷凍或采暖出回水水溫、主機電流、壓縮機排氣和吸氣端外殼溫度及其上升與下降速率可以用來判斷主機和系統的能效。

　　(2)在運行狀態下，透過采樣和化驗冷凍、采暖和冷卻循環水，分析判斷水質的穩定性來甄別水質處理與保養作業的服務質量。

　　(3)在運行狀態下通過測量接頭溫度、運行電流和環境溫度，就可以分析高低壓電力電纜和低壓密集型母線槽是否安全。

　　(4)在檢修狀態下，通過測量和比對絕緣電阻、直流電阻、本體溫度和環境溫度，就可以判斷高低壓電力電纜、低壓密集型母線槽和電動機是否安全可靠。

　　(5)在運行狀態下，通過測量和比對電動機、水泵和風機的運行噪音，就可以判斷它們是否存在包括軸承、聯軸器、定子繞組的隱患。

　　(6)在運行狀態下，通過測量和比對新風機組、排風機組以及風管管網的風速就能實施風量調校。

　　(7)在檢修狀態下，通過檢查緊固，就可以避免間歇性負載特性下接線端子的安全可靠性。

　　(8)根據物業所在地氣象環境數據，通過疏浚、清淤所轄物業屋頂、平臺、地面和地下空間的排水溝渠以及集水井，就能避免臺汛季節“水漫金山”!

　　(9)在相同光照條件和視角、等距離對所轄物業外墻(玻璃幕墻)實施拍照，通過照片比對和擦窗機吊船目測檢視，可發現收口位置密封膠和結構膠脫落或失效等異常。

　　(10)在運行狀態下，通過記錄和分析各樓層水管壓力表數據，可分析出減壓閥是否需要重新調整。

　　預防性維修保養并不一定就是工程人員的工作范疇，物管客服等人員也可以實施預防性維修保養。比如每天早晨交接班時，交班同事在電梯轎廂內手動開啟緊急按鈕，接班同事在大廈監控中心配合，就能在電梯投入運行之前檢查電梯轎廂內緊急按鈕是否可靠、電梯轎廂與大廈監控中心的對講電話是否可靠、電視監控攝像機是否能夠清晰觀察到電梯轎廂內部的實景等等。

　　演習也是一種預防性維修保養，就是假想所轄物業及其設施設備出現緊急狀況時，物管駐場團隊如何利用現有資源實施搶險救災，避免災害損失范圍擴大，有效避免人員傷害。演習不僅考驗處置流程是否科學、有效，也能判斷所轄設施設備及其構成系統是否能夠充分發揮應有作用。

　　在預防性檢測當中還有一種是強制性的，比如電梯年檢、擦窗機年檢、壓力容器年檢、消防年檢、電試繼保、防雷接地等，這些都是物管服務提供商、物業業權所有人、物業使用人所承擔的法定義務。